相对时间较长的寒假对我们大学生来说是一个了解社会的好机会。实践调查作为每个大学生的必修课可观要求我们要了解社会，研究社会，弥补教科书的不足。我们知道书上的知识大都理论性较强，知识真正用到工作中就需实践调查这一重要环节。而且通过这一实践的过程我们不仅能丰富知识，提高自身分析和解决问题的能力，还能提高各人的综合素质。

四社会实践调查的意义：

小区物业管理的成败直接明显得影响着小区居民的居住质量与生活环境，特别是现阶段人们生活压力大，工作繁忙，更希望在自家室外有个安静，舒适的小区环境。小区物业管理的好坏也是人们购房的一个参考因素。本次调查的目的是通过对苏州市区不同层次的小区物业调查了解小区物业管理的基本常识，所受制约因素，并试图找到现阶段解决小区物业管理矛盾的一些有效途径。

五社会实践调查对象与形式：

针对苏州市区现在居民的住房条件，我们拟对四个不同层次和形式的小区进行抽样调查。

苏州居住小区类型表现特征代表小区名称抽样标本

老新村大都建于上世纪70年代末80年代初，基础硬件较差娄江新村、苏安新村、永林新村（部分）、东港新村（部分）、里河新村、南环新村等娄江新村

街坊改造小区一般是上世纪90年代至今老街坊经改造而成，以造型传统的新式公房为主敬文里、打线里、石桥里等敬文里小区

古城区新建小区古城区高档安全小区，管理较严格，房屋造型以传统多层为主，但楼层不高（受园林地带保护古风貌的限制）华阳里、兰亭苑、狮林苑、桐芳苑、园林小区等华阳里小区

园区、新区楼盘大都兴建时间较晚，楼层较多，设施齐全，位于苏州经济最为发达的工业园区，小区物业往往由开发商自行管理，自成品牌新城花园、贵都花园、多味花园、邑翠华庭、嘉多丽花园、今日家园、锦华苑、馨泰花园、等新城花园

调查形式

①与物业管理人员交谈，咨询，填写物业管理调查表

②采访小区居民，填写物业调查表

③采访者自己评价小区环境，拍照片作记录。

④电话访问一些同学和亲友，了解其他小区的情况，以方便作总结和比较。

六社会调查日程安排：

调查分为四个阶段进行（共13天）

第一阶段：前期准备确定调查内容，查阅相关内容并准备问卷（8。6~8。9）

６号学习物业管理方面的一些简单的知识，查阅资料，如苏州地图，选出要调查的地点及有关部门的联系方式。学习制定调查问卷的一般方法。

７号编辑调查问卷一（居民）部分

８号编辑调查问卷二（物业管理部门）部分

９号

制定下一步的调查计划，复印相关证件、材料

第二阶段：实地调查（8。10~8。14）

10 号致电给部分小区物业管理处，预约时间。电话访问亲戚朋友，询问他们的居住地的情况并约好时间去他们家里访问。随机到苏州各个小区参观，拍照片，收集相关资料。

11 号苏州街坊敬文里

12 号苏州古城区外围娄江新村

13 号苏州古城区华阳里

14 号苏州工业园区新城花园

第三阶段：整理资料，概括总结（8。15~8。16）

第四阶段：编辑资料，打印成册（8。17~8。18）

七社会实践调查论文：

敬文里物业管理

背景

该小区位于古城区内的皮市街十、十一号街坊，附近的房子都有很久的历史。共有42幢168户近500多位居民，属于苏州工业园区荣华物业管理有限公司管理。按照有关部门的建设规划一直在对附近要拆迁整改的房子进行改造。

居民调查报告统计

敬文里居民对小区的安全状况普遍评价一般

敬文里居民对小区的卫生状况普遍评价较好

敬文里居民对小区的交通状况普遍评价较好

敬文里居民对小区的绿化景观普遍评价较好

敬文里居民对小区的基础设施，硬件管理状况普遍评价一般例由于房子处于黄金地段，楼层不适很高，居民休息健身场所较少。

基于上述情况，敬文里居民对小区的整体普遍评价较好

该小区的优点

1地理位置优越。附近有证券公司、便民超市、邮电局、第四人民医院、朝阳菜场、敬文小学、善耕小学、第三中学、各种食品店音响店日常用品店也很多。

2省级优秀小区，多次得奖。

3绿化覆盖面积达到40％。

该小区的不足

1由于是街坊改造的，故小区出入口很多，人员出入管理起来比较难，基本不看证件，任何人都可以长驱直入。给小区的安全问题造成隐患。

2小区地形比较复杂，各幢之间的道路比较弯曲，对于陌生访客来说，寻找相应的楼房比较麻烦。

3晚上路灯比较少

4靠近马路，噪声有时比较讨厌。

整改建议

1加强保安队伍的人数，抬高保安队伍的素质。

2多设一些指路牌和路灯。

3继续进行旧的街坊改造计划，争取使更多的旧房子得以规划，便于管理。要吸取之前改造过程中的经验，扬长避短，合理规划。

4在外围可以种植一些高大的树木，既能美化环境，清新空气，还能消减噪音。

娄江新村物业管理

背景：

娄江新村位于东环路沿线，毗邻苏安，永林等老新村，建于上世纪，整体环境一般，由于小区建设较早，基础设施较差，当初小区规划和建设上留下的一些历史遗留问题也给小区物业管理带来了一定的困难，居民对小区物业与环境意见颇大。

娄江物业由苏州市平江区万昌物业接管。由于建造年代比较早，小区的一些规划上存在严重问题，突出的问题是小区的大门总共达到5个，一般小区大门才2个。这就给小区安全带来了难题。小区的物业负责人对此感觉也很无奈。

居民调查报告统计

娄江居民对小区的安全状况普遍评价较差例居民何某家曾被盗两辆自行车和一辆助动车。

娄江居民对小区的卫生状况普遍评价较差如垃圾桶附近蚊蝇多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。

娄江居民对小区的交通状况普遍评价一般例上下高峰时间内南门出入明显堵。

娄江居民对小区的绿化景观普遍评价较差例很少有园丁修剪，大多滋生自灭。

娄江居民对小区的基础设施，硬件管理状况普遍评价较差例居民休息健身场所较少。

基于上述情况，娄江居民对小区的整体普遍评价较差

娄江小区物业管理的主要突出问题集中在：

1．小区的安全存在很大的隐患。

由于小区大门太多，达到5个，外来人流较多，给小区大门的保安工作带来了困难。娄江小区周遍外来人口较多，有比部分外来人口就租房于娄江小区，因此小区大门值班室的值班人员也很难辨别进出人员是居民还是外来人员。一些偷盗分子就借机进入小区作案，因为有5个大门，他们的出入难于掌握。

近期小区已安装8个摄像头分布在小区主干道上，给小区安全带来了一些改观。

2．小区的卫生状况不甚理想

小区现在实行在每个单元（12户居民）共用一个垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾经常外溢，散发出阵阵臭味。垃圾箱摆放在每幢居民楼的单元入口的门口，没有专人看管，维护，因此在自然环境下破坏较大。小区70%的垃圾箱都有不同程度的损坏。再者，小区经常有拾荒的外来人员进翻开垃圾箱找硬纸板等东西。他们在翻动过程中往往会把垃圾带出箱外，给小区环境带来影响。

3．小区经常有拾荒的外来人员进来

这个问题物业上也很无奈。第一由于小区进出无需检查，拾荒人员可以伪装成其他人员进来。第二小区的大门较多，也难于控制他们的进出。物业人员告知，当初为了限制拾荒者进来，保安还和拾荒者发生口角，甚至动手。物业管理由于没有执法权，他们只能以劝说的形式和拾荒者接触，但那制止不了拾荒者进入小区的决心。第三部分居民为了他们卖垃圾的方便对拾荒者的进来持欢迎态度，无形中助长了他们的气焰。现在小区物业已加强了对拾荒者的盘查力度，对他们积极劝说。

4．小区缺少公共绿地和景观

这使得居民没有公共交流的场所，对社区文化建设很不利。小区中偶尔的公共交往也只局限在小区的几个小店门口，居民迫切需要一个宽敞，整洁的小区环境。

当然，问题还有很多。但娄江小区自身地理区位处于外来人员较多处，加之建造时间较早，当初的规划和现在苏州市的整体规划有些不协调，不合理。娄江新村的自身发展受上述几个方面的制约，一些问题很难解决。就如小区大门过多的问题，就属原先规划上的问题。

我们经过调研和总结得出娄江小区物业整改的一些建议

1．将小区规划情况告之上级，希望小区能得到重新规划和整改。其中包括道路交通的改道，小区出入口的重新安排，居民楼外立面的改造，拆除一些可有可无的建筑，藤出地来搞绿化景观，为居民营造生态的小区整体气氛。

3．结合小区居委会加强小区居民的社区意识。硬件上添加宣传橱窗，设立小区群众意见箱。软件上物业和居委会深入各家，对小区情况进行调查，征求意见，大家一致营造一个整洁，舒适的小区环境，这样小区居民不由自主的会有社区意识，以实际行动维护小区的各个方面。同时，小区的其他一些疑难杂症也能得到改观。例如，居民会自觉抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不会进来。

华阳里物业管理

背景：

该小区属于苏州工业园区荣华物业管理有限公司管理。位于东北街（第六中学的对面），建于xx年，共11幢，应该来讲属于比较新的小区，整体环境比较好，人为破坏的地方很少。全区占地面积不是很大，共有北面和西面两个出入口，所以治安比较好。

居民调查报告统计

华阳里居民对小区的安全状况普遍评价较好

华阳里居民对小区的卫生状况普遍评价较好

华阳里居民对小区的交通状况普遍评价较好

华阳里居民对小区的绿化景观普遍评价较好

华阳里居民对小区的基础设施，硬件管理状况普遍评价一般例由于占地面积小，处于黄金地段，靠近拙政园，地价较贵，居民休息健身场所较少，没有专门的医疗疗保健场所。

基于上述情况，华阳里居民对小区的整体普遍评价较好

该小区的优点

1地理环境优越，靠近狮子林、拙政园、丝绸博物馆、民俗博物馆。北面是学校，东南面临近动物园。

2这里的绿化很好，居负责人介绍，一年四季都有不同的树木和花朵。园丁也定期为花木修剪保持它们良好的生长态势。

3每家每户都有专用的停放自行车和机动车的地方，另外还有公用的停车地方。道路畅通，交通无阻。

该小区的不足

1地方比较小，缺少一些医疗和保健场所和相关设施。

2保安年龄相对大了点

3业主之间的交流比较少，社区活动开展不多。

整改建议

1利用部分闲置或多余的资金招募些年青的保安，以便增强小区的保安人员的队伍建设。若是资金不够，可以向居民们进行宣传，相信为了维护大家的利益，只要有合理的原因和理由，业主还是会配合的，会适当多处一点物业管理费用的。

2适当地在节日举办一些活动，增进各业主之间的关系，加强了解。

新城花园物业管理

背景

该小区位于苏州工业园区现代大道，毗邻邻里中心。小区共有34幢1575 个住户，属于苏州工业园区建屋发展有限公司管理。最早的房子建于98年（多层楼房为主），99和xx年又新建了一批新的套型的房子（复合型，高层为主）。居住者大多为白领或以上人员，整体素质较高。

居民调查报告统计

新城花园居民对小区的安全状况普遍评价较好

新城花园里居民对小区的卫生状况普遍评价较好

新城花园居民对小区的交通状况普遍评价较好

新城花园居民对小区的绿化景观普遍评价较好

新城花园居民对小区的基础设施，硬件管理状况普遍评价较好

基于上述情况，新城花园居民对小区的整体普遍评价较好

该小区的优点

1新城花园物业服务的宗旨是"业主下班，物管上班"。也就是说，无论什么时候，都能找到相应的人员为业主服务。修理工们顶着炎热，挨家挨户地上门服务，他们无怨无悔。门口站岗的女保安工作也是一丝不苟，对每一个来访的车辆都做好相应的盘查和发放通行证的工作。

2基础设施建设较好，健身锻炼的地方，小朋友嬉戏玩耍的地方都吸引着很多居民。大家可以常常见面，话家长，增进彼此之间的感情。适合交流的场所很多。

3绿化覆盖率40％。小区内种植了很多四季常青的植物，自然景观很漂亮。

4管理有序。各类的收费的标准都明确地贴在橱窗里，一目了然。保安和修理工都配有对讲机，各个类型的工作人员之间的交流比较方便。

5远离市区，噪音较少。

6地理位置好。园区的道路宽敞，环境好，靠近邻里中心，各项配备都有了而且各项活动也比较多，如一年一度的美食节。

7园区的管理和建设理念较先进。苏州的工业园区引用了新加坡先进的管理和规划模式。在几个附近的小区周围建设有配套设施完善的邻里中心，充分实现资源的优化配置和共享。

该小区的不足

1预留车位不够，部分自家车没有地方停靠而占用了有限的人行通道。

整改建议

可以将部分空地划出露天车位，解决当务之急，但是要合理规划场地，不能影响居民的正常出行。但此方法治标不治本，强力建议今后规划的小区要提前预测小区发展水平，留好一些空地。

经过对几个小区的抽样调查，我们得出以下结论

1．小区的物业管理水平受到小区硬件设施的影响，一般来说，那些老新村由于建造时间比较早，基础设施差，道路泥泞，居民楼破旧，小区门卫管理水平较低，且年纪较大。小区内绿化景观较少。相反那些新建的小区，其中包括园区的公寓，花园小区，古城区的封闭式小区，由于建造时间较晚，基础设施齐全，物业管理相对容易，物业和居委会也有条件对小区的不良状况进行整改。

2．小区物业管理不只是物业部门的事，它需要生活在小区内的每一户居民的共同参与。物业管理只是扦个头，在具体细节的实施执行上，都得靠居民大力配合。同时，从另一个方面来说，该小区的物业管理水平也受该小区居民自身素质文化水平的高低。在采访的几个小区中，我们发现，越是高档的小区，里面的居民越是配合你做调查。他们会在小区内找个阴凉的地方和你慢慢谈（当然，前提是他们有时间）。而在相对低端的小区，在采访过程中，我们得知，有些居民为了自身的方便还支持小区不良行为的发生。譬如，让拾荒的进来捡垃圾。有些居民自身素质不高，乱丢垃圾，却常常抱怨小区环境差。

3．我们发现小区物业和社区管委会应充分合作才能把小区物业搞上去。在小区物业管理中，很多牵涉到居民的教育宣传问题，这些问题本来不应该是物业管理的事，是社区的事。现在社区和物业缺乏沟通合作，那些软件上的事就很少能办好。提高小区物业水平的一个重要途径是培养居民的社区责任感，即社区意识。把自己的小区当成自己的家来对待，那么那些问题何愁得不到解决呢。

4随着人们的物质生活的丰富，一些人家养的宠物所造成的噪音、环境问题也被人们所关注。

5发展物业要有远见，要充分考虑当地的经济发展，人们的需求，如车位问题，现在成为不少上世纪末发展起来的小区的一个破位棘手的问题。配套设施也应该尽量完善，或者留有升级和改造的`余地。人性化的管理才会赢得广大业主的喜爱

6物业管理费用上的一些争议

苏州物业费按户还是按面积收，很多居民的看法都不同。下面是我们通过调查得到的一些较为可靠的数据。

小区名称物业管理收费标准每户年物业费（若按面积则100平方米）

娄江新村每户每年36元

胥江华庭米／平方/月1.1元 1320元

新城花园 (多层) 米/平方/月 0.45元 540元

敬文里每户每年72元

华阳里米/平方/月 0.3元 360元

彩香花苑米/平方/月 0.4元 600元

彩香一村每户每年60元

以上大多不包括车位（若业主没有专用停汽车场所）的费用。

城区200余家物业管理企业，承担着大量的新村管理，但目前普遍遭遇物业费难收的尴尬。去年9月1日《物业管理条例》施行以来已有半年多时间，采访中听得最多、反响最强烈的话题是"物业费难收"与"管理不到位缴什么费"。一些老新村，近年也纷纷成立物业公司后虽经改造整治，新村环境面貌大变，但仍然遭到物业费难收的尴尬。居民说得最多的是乱停车影响行走，治安问题让人不放心，自行车失窃现象时有发生。还有，小区物业公司从来未向业主公布账目。物业部门对此也有苦衷，深感无能为力。小区业主不交物业管理费总有其原因，但最主要的是，我们需要要真心实意地想办法把问题解决。例如可以与业主委员会进行协商解决或者向居民宣传，作好沟通工作。有关人士认为，物业管理正在逐步走向市场化，一方面物业管理部门的服务要到位，为业主提供良好的物业服务；另一方面没有业主委员会的要尽快建起业主委员会，选择自己中意的物业公司来管理新村，让业主委员会站出来替大家作主。

总之，事在人为，相信在大家的努力下，苏州居住小区的物业定会发展得越来越好，居民的生活也会因此锦上添花的。

八社会实践调查心得体会：

（一）英师1212 李燕青

八月的天气异常炎热，但是很多人还在工作。当我们走进一个个小区的物业管理部门时，看到的几乎都是工作者忙碌的身影。老城区的琐事很多居民纷争很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的问题。如楼江新村，有时候在处理问题时法律和道德会有违背情况。当地命令禁止在小区的道路边摆摊，但是，有一户特困户，家里就2口人，老爷爷和一个45岁的傻儿子。只能靠每天在路口买鸡蛋为生。还有一家杀鸡的也是的。家里情况特殊，没有别的经济来源。多年下来，一直这样，在管理者的通融下过日子。当我在路边亲眼看到那个白发苍苍的老伯时，真的很受感触。大热的天还是在卖鸡蛋，虽然收益微薄，但是也日复一日，年复一年地做着，真的是不容易啊。只有在真正的走进社会的过程中，才能深切体会到其中的艰辛。

我们的调查过程不是那么容易的，找到有关部门大多要实现预约打电话才行，特别是园区，那边的管理比较严格，以切都要按规矩办事。碰巧的是，遇到一个我们学校毕业的学长在那边工作。调查之余更多了一份亲切感。相反，一些全封闭式小区，态度不是很好。我们完全被拒之门外，连小区的大门都没能踏进去。即使解释再三，人家还是不原意解释我们的调查。

为了获取更多的材料和信息，我打了不少电话给昔日的好朋友，他们对于都很配和我的工作，提供了不少有价值的资料。期间，我还去了苏州的吴中区，作为新纳入的区域，有一些小区规划和管理还是很不错的（可见照片简介）。虽然我们这个调查小组只有两个同学，而且是跨专业的，但是仍然能感受到团队的力量。充分发挥了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有这篇大家都很满意的调查报告，可以说，它倾注了我们的热情、心血和友情。

通过这次几乎是宽专业的社会实践调查，我学到了很多。不仅是有关物业管理的一些皮毛的知识，更重要的是提高了自己在解决和处理问题的能力。与那么多的业主及管理人员的接触后，相信在今后的日子里，我一定会努力学习，多积累点为人民服务的本领。为社会贡献自己的一份微薄的力量！

（二）12城规（1）班姚之浩

经过这些天的小区物业调查，我对小区物业管理的认识从感性上升到了理性。以前总会抱怨小区环境有多乱，基础设施有多蹩脚，并且会把这些不好的现象统统归结为小区物业没做好。其实物业管理是一件全民参与的事。物业管理部门只是起到一个主导作用。物业管理部门在小区中起到了一个大管家的作用。但再好的管家也要有一些资金来维持日常开支，管家的主人要给予管家支持，这点支持不光是口头上说说罢的，更重要的是主人和管家共同参与家庭里的各项日常事务。在小区里，家庭的主人身份责无旁贷的由小区居民担当。譬如说，小区要搞好卫生，必须要求每户居民都能自觉把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自觉关闭好。物业加大力度安排人员清扫道路，居民就要自觉不乱扔垃圾。再譬如，娄江新村收旧货人员入境的问题，除了物业上要严厉阻止拾荒者进来，小区居民更应该"不去做那些人的生意"。

另一方面我觉得小区物业管理还需要它的同级和上级部门的大力支持和合作。对于一些硬件上的问题，只有通过向上级反映才能得到改善。在同级部门中，小区居委会要和物业管理通力合作。物业上的政策的实施正如上面所说的需要居民的大力配合，需要居民有这种社区意识，家的责任感。而那些所谓责任感，意识的培养是物业管理的职责，除了一部分是居民自身的责任外，还有一部分是应该有居委会承担起来的现代社会中，居委会应该更积极的组织小区的精神活动，通过活动培养居民的社区意识。特别是一些老新村，小区自身硬件较落后，有些早期规划和建设上的问题一时很难解决，更需要当地居民有一份家的责任感参与到小区的物业管理当中，并以次来间接的或多或少的弥补硬件上的不足。

以上是这些天调查和总结的一些小小的心得体会，可能还有很多问题我们没发现，我们的理解和建议也可能很多方面不合理，但我相信，只要我们从此关心起小区物业管理，随着我们认识的不断加深，我们终究会找出一条解决小区物业问题的出路的。

(完)

九社会实践调查相关材料（详细内容见附页）

1 照片

2 调查问卷

调查物业的调查报告篇2

居家过日子，这是再基本不过的了。只有吃住不愁，人们才有可能去干事业。随着生活水平与消费意识的提高，人们对小区管理提出了更高的要求，物业管理方式就是在这种趋势的催化下诞生的。对于这种新生的小区管理方式，人们褒贬不一，引起了广泛的争论。对此，我们进行了关于物业管理方面的社会调查，现将调查成果与结论报告如下：

一、物业管理的性质：

物业管理与传统的小区管理方式（如家委会）相比有很大的区别。首先，物业管理公司是一个企业，自然是以营利为目的，所以所提供的服务是有偿的。而家委会只是一个组织，是政府的一个部门，是非盈利性的；其次，由于物业公司是一个企业，所以有权力，也有义务为业主提供有偿的服务，而家委会却没有这样的义务。由上述区别中我们发现：由于物业管理是有偿性服务，那么其总体服务水平一定在无偿服务之上，也就是说，物业公司提供的服务更加专业、更加周到。

二、物业公司对小区的建设：

为了使业主能够对自己提供的服务满意，物业公司都在积极地做实事，小区建设就是最好的例子。以我们调查的世纪城小区为例，物业公司已为业主提供了体育器材等设施，并计划提供更多文体、商业类设施，大大方便了住户。也正是因为物业公司做出的努力，使得相当一部分住户逐渐接受了这种新生的.小区管理方式。

三、未来的发展空间：

由于物业时新兴事物，所以有些细节问题还不是很清楚，业主与物业公司之间的冲突屡有发生。但纵然是这样，物业管理业凭借着齐专业的服务赢得了大多数人的青睐。可以相信，随着法律条文的完善与管理、服务项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。到那时人们的居家生活将会更加舒适，让我们翘首以待吧！

调查物业的调查报告篇3

一、调查目的

改革开放以来，随着我国社会主义市场体制的建立和日趋完善，国民经济持续稳定的发展和人民生活水平的逐步提高，专业化的物业管理模式也逐渐走进人们的生活，为人民服务，为人们熟知，物业走近一个逐渐完善，逐渐自我提升的过程。进入物业市场，了解物业现状，深入物业实践，将理论与实践相结合，积累经验，总结知识，了解问题，提升专业水平，打好专业基础，最终服务物业，贡献物业。

二、调查对象

天津市开发区殴思诺物业管理有限公司

昌黎分公司管辖小区——竭石花苑

三、调查人：常金香

四、调查时间：20xx年8月21日

五、调查内容

欧思诺物管有限公司，总部设在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小区物业管理项目。该单位属于三级资质物业管理公司，物业管理范围广泛，物业管理类型多样化，集服务、管理与经营一体化。

“竭石花苑”位于昌黎县东区，属社区物业，它是一个环境优美，管理完善的花园式住宅，获河北省建设厅“优秀小区”称号。内部设备设施齐全，保安、消防、环境等管理到位，给人们一个安适、休闲的优雅环境。当日正执周末，孩子们在儿童娱乐设施上尽情的玩耍，大人们也忙里偷闲地打着扑克、下象棋，也有人正向物业人员反映问题……融入物业，让我感受真实的物业服务。

调查结果显示：人们对于这个新兴行业普遍认为有较大的'发展空间，小区负责人高先生也表示，物业管理行业拥有巨大的发展空间与速度，他还乐观地表示物业管理在不久的将来将进入一个崭新的时代。是的，物业管理自改革开放以来，至今已发展成为一个拥有2万多个企业，数百万从业人员的企业，它已被住宅小区、工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼等各类不同性质的物业所采用，被人们视作现代化城市的朝阳产生。

物业管理是一个涉及领域十分广泛的行业，其管理的对象是物，即已建成的各类地上建筑物，及其附属物的设施、设备和相关场地，而物业管理服务的对象是人，即物业的业主及使用人。调查显示，在该小区从业人员专业毕业生，相对比较少，而专业人员实践能力相对低下，在物业管理已发展为城市市区水平的情况下，加强专业人员的培训，加大专业人员数量是必要的。服务于物业，其管理人员必须具有系统地专业知识，这也是高先生特别提出的一点。物业管理企业的管理人员，不仅要有房屋建筑、给排水机里设备、局域网系统等工程技术方面的知识，同时也需要社会学、法学、管理学、经济学、心理学等各方面知识，也就是说，应具备文、理、工等多个学科交叉的知识结构。同时，更应加强理论与实践的结合，深入物业管理实践，将知识融会贯通，积累实践经验，反复学习总结，才能进一步提升专业人员的专业素质与技能，从而更好地服务于物业。

高先生还认为物业管理企业与高校合作培养物业人才，是一条可行之道，双方可以优势互补，给学生接触物业的机会，进行经验交流，提高学生的专业文化，也可以为企业带来一批批优秀的专业人才，促进物业管理行业健康发展。

物业管理做为一个新生的行业，在其发展过程中，也存在这样那样的问题和矛盾，诸如环境卫生、安全防卫等诸多原因引起的纠纷、投诉等都是等待我们急需解决的问题。物业管理服务的对象是人，要面向问题，解决问题。物业中存在的问题直接影响着物业管理的发展，要看重并及给予解决。诸如法律法规不健全，专业人员缺少，内部结构不完善等诸多因素影响着物业管理行业的发展，培育物业管理市场，规范物业管理行为，提高管理服务质量，已成为业内人士的共识。

通过整个调查，得出以下结论：

（1）物业管理将呈现巨大的发展空间与速度。

（2）对物业管理专业学生提出更高更深的要求，同时，也为高校培育学生提供了方向。

（3）物业管理存在诸多问题急待解决，要求健力健全法律法规完善竞争市场，提升物业服务质量。

总之，在整个调查过程中，让我更深入的了解物业，坚信物业管理行业将有一个崭新的未来，作为物业人，更好地服务物业。

调查物业的调查报告篇4

内容摘要：

住宅小区建设，是一个城市经济发展的重要标志，是政府的形象工程，德政工程，物业管理则是这项形象工程和德政工程的深化和延续，是建设城市、管理城市和经营城市的重要内容之一。重建设、重形象、更应重管理，而城市管理中的物业管理尤为重要。为了更加全面的了解物业管理企业的工作，丰富课外知识，提升自身能力，本人对附近的两个物业管理企业进行了一个详细的调查：

正文：

进入大学一年，我们不只在课堂上学习，也从生活中学习。进入大学以后，我们更直接地面临就业这个我们未来要面对的问题。但是面对几乎所有职位都“有经验者优先”的条件，我们大学生往往无所适从。而如何将我们在学校学到的理论知识与实践结合起来，便成了大学生的重中之重。为了拓展自身的知识面，扩大与社会的接触面，锻炼与提高自身的能力，增加个人在社会竞争中的机会，以便在毕业后能够真正的融入社会，我到了厦门住总物业管理公司进行实习，开始了这个寒假的调研。

在这个寒假，我有幸能够来到厦门市住总物业管理公司进行社会实践活动，对于这个即将陪伴我一个寒假并且知名度这么高的一个公司，我的心情不仅激动，而且还略带一丝紧张。所以在进入公司调研之前就仔细的上网了解下这所公司的概况，为我进入这所公司做好充分的准备。

厦门市住总物业管理公司成立于1994年，系住宅集团旗下的国有一级物业管理企业。公司现拥有一支上千人的专业员工队伍，服务公寓、写字楼、厂房、别墅、公园等各种类型物业300多万平方米，服务人群10万人以上，为目前省内服务规模最大的物业管理企业。

公司本着“团结、谦和、奉献、高效”的企业精神，坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，不断地为厦门城市的建设发展奉献自己的一份力量。成立十几年来，吕岭、金鸡亭、金尚三个小区均荣获福建省和全国优秀示范小区;芙蓉苑获得20xx年度福建省物业管理优秀住宅小区;前埔小区、团结大厦先后获厦门市物业管理优秀小区(大厦);育秀里、莲岳里、屿后里、仙阁里、吕岭、金鸡亭、金尚、前埔北、金山等九个小区先后获得省或市环境卫生管理先进集体和园林绿化考评先进单位及安全文明片区;金山、吕岭管理处荣获湖里区首届“十佳文明物业”称号，金尚、芙蓉苑管理处荣获湖里区首届“十佳文明物业”提名奖;公司还先后获得了福建省房地产品牌企业、厦门市物业管理先进单位、厦门市首届“十佳物业公司”第一名、精神文明建设先进单位、军民共建精神文明先进单位、厦门市治安保卫工作先进集体、厦门市先进职工小家、厦门市建设系统先进党组织、青年文明号等荣誉称号，得到了广大业主及社会各界的普遍好评。

十多年来，公司坚持实施品牌战略，不断改革创新，打造核心竞争力，使企业从标准化、规模化逐步向专业化、差异化、高端化转型，形成了以物业服务为主体产业，以高端物业为重点业务，以项目策划、顾问咨询、前期配套管理、教育培训为核心产品，以商务会所经营、高端家政服务为便利服务产品，以环境服务、修缮服务为辅助服务产品的多元化综合发展格局。在保持规模优势的同时，以标准化模块作业的公共服务与针对项目定制的个性化服务实现了产品品质优势与项目特色差异化优势，得到了广大业主与社会各界的广泛好评，大多数服务项目获评国家、省、市物业管理示范小区(大厦)，公司成为厦门物业行业首个福建省房地产品牌企业，在市民、专家投票选出的“厦门十佳物业公司”名列榜首。公司将持续以细致周到的`服务成就温馨和谐的氛围，为树立行业标杆，引领新物业风潮，不断地追求与进取。

刚到公司的时候，我还不能完全放松。但是，面对公司工作人员的热情，我就轻松下来了，我都对这次的调研有了更高的期待。

调研过程中，我体会到了很多辛苦。有些人在读完中学就出社会工作了，或许很多在职青年都羡慕着我们这些在校大学生，我们还能在美好的校园中学习生活，他们却已经在为生活为未来辛苦工作着。我会珍惜现在的一切，为自己的未来努力。再几年就要回报父母回报社会了，我更需要努力上进。

在调研期间，我帮忙接电话、整理文件、搬东西、进行法制宣传等，感受着工作的氛围。在我参加学院的社联会时曾经做过一些类似的工作，但公司的工作更有些难度。工作有的简单有的困难，但在前辈们或者说是叔叔阿姨哥哥姐姐们的帮助下，困难的我都能一一克服过来，并且能够较好的完成自己的任务，对公司起到了一定的帮助，最终顺利的完成了作为大学生的第一次寒假调研，不仅丰富了我的寒假实践活动，与此同时也为我自己在以后的走上就业道路更增加了一分经验，让我更加明白服务的真谛。

在调研期间，适逢“十佳物业保安”评选，我还帮忙出了要贴在物业公告宣传亭的动员稿以及宣传单。看到广大业主满怀热情地加入到“厦门十佳物业保安”的评选活动中，积极投票，对物业公司工作的支持和肯定，我第一次感到一种自自我价值体现的感觉，虽然只是一件小事，但是这一张张选票亦将汇聚成无穷的力量，支持着我们树立典型，彰显先进的典范，更好的服务于业主。

物业公司今年为共建厦门做了许多事。例如携手“地球一小时”活动号召大家参与节能减排大行动，这不仅仅只是一个形式，通过这个活动可以使大家对于节能节电有着更深刻的认识，有助于养成节约用电、节约用水的好习惯;还有开展“学雷锋献爱心”相关活动，情暖社区。在传播雷锋精神的同时，也促进了小区间每家每户的互动，让每家每户都感受到这是一个温暖的集体;同时还开展了社区植树认养活动，种植绿色希望美化金色家园。在让人们了解到植树知识的同时，还美化了社区，做到了一举两得;此类的活动不胜枚举，譬如庆祝“五一劳动节”文艺活动，文明社区、温馨家园;端午时节，亲手制香粽，心意达四方;“卡拉ok赛”歌声传真情;防汛演练、消防演练，宣传消防常识等等一系列温暖社区，构建和谐社区的活动让业主充分体会到物业是业主的“守护神”，让他们在社区中生活的更加方便、更加放心、更加开心。

物业工作的范围很广，为了广大业主能更愉快的生活，物业的工作人员都认真负责，不论是份内份外，都尽力做到最好。在实践调研的这个寒假中，我每天都能从物业人员们身上感受到他们的热情与团结。在工作时，他们总是微笑服务，热忱待人，尽自己的职责，尽最大努力为有困难的业主解决难题。在工作之余，他们还耐心地教导、帮助我，让我在公司能真正学到东西，让我对物业管理这一块内容有了更加深层次的认识。物业公司的工作人员们都很认真看待自己的工作，他们都把自己当成了小区中的一份子，努力的为他们的家庭——社区工作着、奉献着。他们永恒的追求是：“五星服务，臻品未来”。我相信，通过他们殷勤周到、极致品质的服务，为业主住户永续美好生活，也为创造更温馨的厦门奠定了基调。

通过活动，我发现以前对于物业管理这一块的认识还不够清晰，以前的我，认为物业管理仅仅只是为了业主的方便而被动服务，机械的做着一些份内的事。但是，经过一个寒假在厦门市住总物业管理公司的实践调研，我真真正正的了解到，物业管理并不只是单纯的服务于居民，同时物业管理的每个成员都会成为居民的好伙伴、好邻居，在热情服务的同时，真诚相待与每位居民，让他们时时刻刻感受到只要在这个小区中，他们就有了可以依靠的地方。让每家每户的居民融为一体，让整个小区成为一个温暖和谐的大家庭。这才是物业管理所追求的最高境界。

调查物业的调查报告篇5

物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。

一、小区物业管理基本概况

我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目（实施前期物业管理）27个，总建筑面积480万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。

二、小区物业管理存在的问题及原因

随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

（一）业主对权利义务的认识不对称。

随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的'矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

（二）企业对管理服务的定位不准确

我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

（三）老旧小区基础条件不配套

我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50%，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。

（四）开发商遗留问题的解决不到位

开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。

（五）热难点问题影响物业管理正常运作。

1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。

2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题一直是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。

3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。

4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。

（六）现行物业法规操作困难。

1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。

2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。

3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。

4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。

三、解决物业管理问题的几点建议

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。

在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。

相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。

开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。

上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

调查物业的调查报告篇6

在紧张忙碌中过去，回顾过去，虽然没有轰轰烈烈的成绩，但也算经历了一段不平凡的考验。现将一年的工作情况总结如下：

一、组织招聘，加强入职培训。

在担任培训专员职务，我主要负责招聘和培训工作。由于物业公司工资待遇低，工作环境相对较差，因此安全员和基层员工流动率比较大，为了保证管理处正常运作，满足人力资源需求，人事行政部开拓了多种招聘渠道，包括：参加招聘会，网络招聘等。在任培训专员一职，我每天上午参加“才智中南”招聘会，下午网络搜索简历，并组织面试，为改善公司人力资源不足的状况做出了贡献。4—5月份，集中组合新入职安全员培训，通过对新入职安全员的培训，使员工对公司企业文化有了了解，并且感受到公司科学的用人机制，确保了人员的稳定和安心工作。

二、印章管理、日常报文、安排外联。

由于公司人事行政部行政秘书辞职，在公司领导各方面权衡之下，我被调任到此职务。相对之前培训专员的工作，行政秘书则要求更加细心、耐心和专心。首先，负责每月员工工资和社保的统计，上报财务部进行核算工资；其次，每天要把各管理处的公文上报物业公司总经理。报文工作看似简单，但其中也非常烦琐。既要将下面的意见传达到各管理处，又要将下面的意见反馈给公司领导，起到上传下达的作用，稍有疏忽，就会造成丢文和漏文的现象。公司印章的管理，也是一件比较复杂的事情，本人严格按照公司印章管理规定进行操作，保证公司印章不丢失。

自由广场入伙之前相关证照的.办理齐全，物业公司资质年审等，虽然只是常规工作，但由于公司之前相关资料准备不齐全，所以期间也付出很多周折，并圆满完成任务。

物业公司取得iso9001—质量体系认证，是公司接受质量体系认证的复评。由于公司现状是虽然取得认证证书，但并没有真正按照iso标准要求操作。存在着大量记录未填写，日常工作操作不规范等现象。为了通过此次检查，公司领导批准我来负责组织此事，在与凯悦华庭管理处主任相互沟通和全体员工积极配合下，终于顺利完成此次检查。

三、完善公司制度，推行质量目标管理。

由于公司新到任物业公司执行副总，为协助执行副总开展工作，我再次被调到总经办任职。期间我主要负责汇编行政手册，同时完善公司其他制度。为了更好了解员工心理动向，以及为公司制度建设搜集实际基层资料，特组织“员工满意度调查“，并形成《调查结果分析报告》上报公司领导审阅。使公司领导能够清晰地了解目前公司员工对公司各方面工作的满意度，以及员工对公司的意见和建议，此次调查为公司下一步推行质量目标管理打下了基础。

综上所述，是公司管理的提升年，本人可以顺顺利利地圆满完成一年的工作任务，首先感谢公司领导对我的支持、关心和信任。在新的一年里，我一定会秉承公司优良传统，发扬“办事高效，保质保量”的精神，严格要求自己的工作，为公司的发展贡献自己的力量。

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